【物件をお持ちの経営者様へ】空き家活用型の介護施設とは？──仕組みと"始め方"をやさしく解説

介護

公開日2026/09/18

更新日2026/09/18

執筆者家徳尚之

使われていない空き家や、相続などで持て余している物件をお持ちの経営者の皆様、いつもありがとうございます。

近年、建築費の高騰が続くなかで、新たに建てるのではなく、空き家や既存物件を活かして介護施設を始める動きが広がっています。一方で、「関心はあるけれど、実際にどんな事業で、何から始めればよいのかはよく分からない」という声も少なくありません。そこで今回は、空き家活用型の介護施設とはどのようなもので、どのような流れで始めるのかを、わかりやすく整理してご紹介します。

空き家活用型の介護施設とは

空き家活用型の介護施設とは、社員寮や学生寮、元ビジネスホテル、集合住宅といった空き家・中古物件をリフォームし、高齢者向けの住まい(主に住宅型有料老人ホーム)へと転換して運営する事業です。行政への届出を整えたうえで、入居者からの家賃・食費に介護保険サービスの報酬を組み合わせて収益を生む、比較的安定したビジネスモデルです。

活用できる物件は幅広く、駅から徒歩20分以上・築25年以上といった、賃貸では敬遠されがちな物件でも十分に活かせます。住まいとしてはむしろ落ち着いた環境が求められるため、賃貸では埋まりにくかった建物が、住まいを必要とする方の受け皿となり、収益を生む施設に変わります。

施設事業というと新築で数億円単位の投資を思い浮かべる方も多いのですが、既存物件を活かせば、投資を大きく抑えて始められます(新築なら4億円以上かかる規模を、3分の1以下の投資で形にした事例もあります)。入居者は要介護度2前後の比較的軽度な方が中心で、介護は訪問介護で提供する形にすると、現場の負担が大きくなりすぎず、運営が安定しやすいのも特徴です。

介護施設に向く物件・向かない物件

介護施設に活かしやすい物件には、いくつかの共通点があります。反対に、見極めが必要な物件もあります。

・個室が並ぶ間取り➡社員寮・学生寮・元ビジネスホテルなど、もともと居室が分かれている建物は、高齢者向けの住まいへの転換と相性がよい物件です。

・駅から遠い・築古でも可➡住まいには通勤の便より落ち着いた環境が求められるため、駅徒歩20分以上・築25年以上でも十分に活かせます。賃貸では埋まりにくかった不採算物件こそ、狙い目になります。

・面積・設備の特例が使える場合がある➡老人ホームは面積や設備の基準に特例が使えるケースもあり、ハード面への投資を抑えやすくなります。

・大切なのは「見極め」➡同じ空き家でも、立地や広さで向いている施設の形は変わります。物件に合った施設像を描けるかどうかが、成否を分けます。

・かけどころを絞った改修➡どこに投資し、どこを抑えるかを分けた設計が、質を落とさずにコストを抑える鍵です。過剰な改修が必要な物件は、収支が合いにくくなります。

このように、駅から遠い・築古といった、これまで活かしにくかった物件こそ、介護施設として収益を生む可能性を秘めています。まずはお持ちの物件がどんな施設に向くのかを見極めることが、第一歩になります。

船井総研では、こうした空き家活用型の介護施設を、既存の物件を活かして立ち上げ、軌道に乗せた経営者の事例を学べるセミナーを開催しています。実際に、中古物件を35室の住宅型有料老人ホームに転換し、立ち上げ1年目から入居率90%・年商約8,500万円を実現された事例もご紹介します。「関心はあるが、何から始めればよいか分からない」という方は、あわせてご覧いただけますと幸いです。