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近年、建築費の高騰が続くなか、新築ではなく空き家や既存物件を活かして介護施設を始める経営者が増えています。ただ、「本当に入居者が集まり、経営として成り立つのか」は気になるところです。そこで今回は、実際に中古物件を介護施設に転換し、軌道に乗せた経営者の事例をご紹介します。"
中古物件を、35室の有料老人ホームに転換
"茨城県日立市の小林竜也氏(株式会社FPケアサービス 代表取締役)は、本業を別に持ちながら、まず地元で訪問介護会社をM&Aして介護事業に参入しました。ただ、訪問介護は1日に回れる件数に限りがあり、「もっと多くの方を支えたい」という思いから、施設事業に乗り出しました。
施設事業というと「新築で数億円」というイメージが強いものです。しかし小林氏が選んだのは、社員寮などの中古物件でした。築25年以上・35床のこの建物を、新築なら4億円以上かかる規模の3分の1以下の投資で、35室の住宅型有料老人ホームに転換しました。
開設前から入居相談は80件以上、内覧会には150名以上が訪れ、定員の2倍を超える問い合わせがありました。立ち上げ1年目で入居率90%を達成し、今はほぼ満室。年商は約8,500万円に達しています。すでに2棟目も開設し、既存物件を活かした施設づくりを広げています。
立ち上げを支えた3つの成功ポイント
小林氏の取り組みには、他の物件でも応用できるポイントがいくつもあります。
①中古物件を活かして、投資を抑えて始めた
➡新築なら4億円以上かかる規模を、既存物件の活用で3分の1以下に抑えました。大きな借入や返済に追われず、無理なくスタートできます。駅から遠い・築古の物件でも、住まいとしては十分に使えます。
②手の届く価格で、開設前から入居者を集めた
➡家賃・食費・管理費込みで月10万円を切る価格に設定し、見学会と地域への営業を徹底しました。その結果、開設前から相談が集まり、早い時期に満室近くまで埋まりました。
③現場を任せられる体制をつくった
➡入居者は要介護度2前後の比較的軽度な方が中心で、介護は訪問介護で提供。現場の負担が大きくなりすぎません。さらに経営数字をオープンにし、管理者に権限を委ねることで、経営者が現場に付きっきりにならなくても回る体制にしています。
いずれも、特別な才能やセンスがあったからではありません。物件の選び方、価格と集客、現場を任せる仕組みという、やるべきことを順番に押さえた結果です。物件をお持ちの方なら、同じように取り組める内容です。
弊社では、空き家活用型の介護施設への参入をテーマにしたセミナーを開催しています。今回ご紹介した小林氏にも登壇いただき、物件の選び方から集客・運営まで、立ち上げの実際をお話しいただきます。「関心はあるが、何から始めればよいか分からない」という方は、ぜひ詳細をご覧ください。
空き家・既存物件活用の介護施設で売上1億への道
▼開催概要
【東京会場】
2026年10月13日(火)
10:00〜12:30
船井総研グループ東京本社
サステナグローススクエア TOKYO(八重洲)
